השקעה במשכנתא
אלון קיבה - יועץ השקעות פיננסים ניהול הון פרטי 01.019.2017
כאשר אנו שומעים על אפיקי השקעה בנדל"ן האסוציאציה הראשונה העולה במוחנו היא השקעה ריאלית, כלומר רכישת נכס ממשי. אלא שלהשקעה זו מתלוות "משקולות" כגון: הוצאות תיווך, מציאת דירה, מציאת שוכרים, בלאי בנכס, העמדת הנכס למכירה ועוד. השקעה במשכנתא פוטרת אותנו "מהמשקולות" הללו והופכת את ההשקעה לפיננסית ופשוטה הרבה יותר.
אג"ח מגובה משכנתאות, הוא ני"ע המורכב מאוסף הלוואות המגובה במשכנתאות.
אותו ני"ע נוצר כאשר בנק או גוף פיננסי מעניק הלוואות המבוטחות בנדל"ן למספר לווים, את אותם לווים מאגדים במאגר ההופך למעין ני"ע שהמחזיקים בו הם המלווים העקיפים והם בעלי הזכויות לקבלת החזרי קרן וריבית של הלווים.
לפני המשבר הפיננסי ב 2008, ני"ע מגובי משכנתאות אולי לא היו מוכרים למשקיעים רבים, אבל מאז מספיק שנבטא את המונחים "ני"ע מגובי משכנתאות" ו "SUBPRIME" כדי לגרום למשקיעים להילחץ,
ואף להעלות זיעה קרה. אלו נכסים שנחשבו ל "רעילים" (הכוונה לנכסים ששווקו ללא גיבוי כלכלי אמיתי). אכן ההגדרה הייתה נכונה לגבי חלק מסוים משוק המשכנתאות המגובות אבל בל נשכח שחלק גדול מהשוק ידע להשתקם בצורה מהירה. אף על פי שאותם נכסים נתפסים כלא אטרקטיביים הם למעשה טומנים בחובם הזדמנויות רבות.
בסביבה העולמית כיום המאופיינת בריבית נמוכה נותן המוצר (אג"ח מגובה משכנתאות) מענה לשתי בעיות מאוד מהותיות, מצד אחד המשקיעים המנסים למצוא אפיקי השקעה בעלי תשואות נאות ומהצד השני הבנקים הסובלים ממגבלות הון מחמירות ומעוניינים לשחרר הון על מנת לספק אשראי חדש.
כמו לכל מוצר פיננסי גם להשקעה במשכנתאות יש מספר יתרונות וחסרונות.
החיסרון הבולט הוצג והודגש ב 2008 כאשר ערך הנכסים בארה"ב צנח ומספר חדלי הפירעון הגיע למספרים עצומים. אך מאז הסיטואציה השתנתה ונוצר מצב בו מחירי נכסי הנדל"ן בארה"ב נמצאים במגמת עלייה והבנקים מאשרים משכנתאות רק ללקוחות בעלי דירוג אשראי טוב בהרבה משאישרו בעבר.
השינויים הללו נתמכים באווירה של התרחבות כלכלית בארה"ב והאפשרות להפחתת המיסוי תחת ממשל טראמפ. התחזית עבור ני"ע מגובי משכנתאות נראית אטרקטיבית, כשאחד היתרונות של מוצר זה מתבטא בסוג הריבית אותה הוא מציג. ההלוואות הינן בריבית משתנה עובדה המציבה אותם במקום נוח בתקופה של חששות מעליית שערי ריבית הבסיס והלייבור.
כפי שציינו התחזית הפיננסית לשוק האמריקאי תומכת, האבטלה נמוכה ואף הולכת ויורדת, מחירי הבתים בעלייה מאז המשבר הפיננסי הגדול, עלויות המשכנתאות הממוצעות נמוכות בבחינה היסטורית, לאור כך ההמשכיות בהתאוששות הכלכלה האמריקאית אמורה לשמור על יציבותו וחוסנו של שוק הדיור המהווה חלק משמעותי מהתוצר. יתרונות נוספים למוצר הם נזילות ופיזור. הנזילות קיימת מעצם היותו מוצר פיננסי אשר הסחירות בו נוחה וקלה מנכס ממשי. רמת הפיזור של נכס הבסיס במוצר הינה גבוהה ובאה לכדי ביטוי בפיזור גאוגרפי ודמוגרפי, כך שפיזור הסיכונים יכול להשתרע על פני אזורים שונים ומרוחקים וכן יכול לגעת ברבדים שונים של האוכלוסייה בניגוד לנכס ממשי הממוקם באזור מוגבל ויחיד.
על אף היתרונות המוצגים יש לתת את הדעת כי אין מדובר במוצר "מדף" לכן יש צורך בבחינה מדוקדקת והבנת השוק לעומקו.
כיום שוק האשראי המגובה משכנתאות בארה"ב הוא בעל נזילות גבוהה ומוערך בשווי של כ 8.6 טריליון דולר המהווים כ 25% משוק ההשקעות המניב הכנסה שוטפת בארה"ב ( FIXED INCOME INVESTMENTS), רמת נזילות זו מקבילה לאג"ח הקונצרני.
ומה אצלנו?
בשוק המקומי תחום החוב המגובה משכנתאות אינו מפותח כפי שהוא מעבר לים, אך לאחרונה החלה מגמה של שיתופי פעולה בין הבנקים והמוסדיים, למכירת תיקי משכנתאות.
הבנקים המובילים בתחום המשכנתאות מבינים שעל מנת להתרחב בתחום הם צריכים להעביר חלק מההון הלאה וניתן לראות תהליך איטי והדרגתי של העברת חלק מהחוב המגובה מהבנקים הלאה אל המוסדיים וקרנות הפנסיה שלנו.
