עופר מושקוביץ            01/02/12
 
 מינוף משכנתאות למגורים ( M-REIT's )
 
הרבית הדולרית הנמוכה שולחת את המשקיעים לחפש אלטרנטיבות השקעה המניבות תשואות גבוהות יותר. אחת ההשקעות המועדפות הינה בקרנות REIT המשקיעות בנדל"ן מניב כגון: מרכזי קניות ובנייני משרדים. היתרון בהשקעה בקרנות  הינו הדיבידנד הגבוה שהן משלמות שנובע מהמבנה המשפטי שלהן המחייב אותן לחלק לפחות 90% מרווחיהן. 
תת סקטור פחות ידוע של ה-  REIT's, שמהווה פחות מ-10% מעולם ה-REIT's  הינו
ה -M-REIT's ( Mortgage REIT's )  אשר מעניקות הלוואות לבעלי נכסי נדל"ן או רוכשות משכנתאות קיימות  שנארזו יחדיו למניות הקרויות MBS - Mortgage Backed Securities.
ישנם שני סוגים של M-REIT's:
 
1.חוב שהונפק ע"י סוכנויות ממשלתיות כגון
FHLMC - Federal Home Loan Mortgage Corporation הקרויה פרדי מק.
GNMA - Government National  Mortgage Association הקרויה ג'יני מיי.
FNMA - Federal National Mortgage Association הקרויה פאני מיי.
דירוג האשראי של הסוכנויות הללו זהה לשטרי האוצר ולכן חוב זה נחשב לחוב בדירוג גבוה. הסיבה לכך היא שחוב זה מגובה בערבויות של ממשלת ארה"ב.
 
2. חוב המונפק ע"י גופי השקעות. דירוג האשראי הוא כמובן נמוך יותר מהסוכנויות הממשלתיות ולכן התשואה הנדרשת על חוב זה תהיה גבוהה יותר.
רבות מהקרנות מציעות שילוב של שני סוגי החוב (ממשלתי וגופי השקעה). דרך ההשקעה הנהוגה בקרנות הנה שהן משקיעות 10%-20% הון עצמי והיתר במימון באמצעות אשראי.בכך יוצרים תיק נכסים המניב תשואות דיבידנד של למעלה מ-9%. למעשה הקרן נהנית מריבית המשכנתאות המשולמות לקרן, מנגד משלמת ריבית פחותה על האשראי שלה. את מרווח הריביות בין המשכנתאות לאשראי הקרן ממנפת.
יש לציין שביצועי הקרן ומידת הסיכון בה תלויים בשיעור חדלות הפירעון של מספר המשכנתאות בקרן.
 
ישנן קרנות שהתשואה עליהן מגיעה לרמות דו ספרתיות . להלן מספר דוגמאות:




















כיצד ניתן להשקיע ב-M-REIT's:
1.השקעה ישירה . לדוגמה בניירות שהוזכרו בטבלה.
2. השקעה בתעודת סל. המטרה היא להיות חשוף לענף אבל לא למנפיק בודד.           למשל, iShares FTSE NAREIT Mortgage REIT's- REM:






















.השקעה בקרן נאמנות סגורה . למשל, FMY המשקיעה בכ-100 ניירות ערך מגובי משכנתאות בדירוג השקעה. הקרן מחלקת קופון חודשי של 16 סנט המהווה תשואה של 9.7% במונחים שנתיים. יש לציין כי בקרן נאמנות סגורה המסחר מתבצע בנפרד משווי הנכסים מכיוון שמספר היחידות המונפק אינו משתנה. מכאן שהמחיר בשוק יכול להיות שונה שווי הנכסים העומד מאחורי התעודה. אם המחיר נמוך משווי הנכסים זהו מצב של דיסקאונט , ואם המחיר גבוה יותר זהו מצב של פרמיה. השילוב האופטימלי הוא קופון גבוה המשולב עם דיסקאונט. יתרון ברור של ניהול קרן סגורה הוא שהביקוש וההיצע אינם מכתיבים יצירות או פדיונות מאולצים של היחידות במצב של התלהבות יתר או היסטריה. כך מנהל הקרן יכול להשקיע בהתאם לשיקול דעתו המקצועי ולא בהתאם לגחמות התזזיתיות של המשקיעים.
במקרה של FMY נכון לכתיבת שורות אלה התעודה נסחרת בפרמיה של 11%! אמנם הקופון הינו גבוה אבל עדיף לשלם מחיר נמוך מהשווי הנכסי ולא כפי שהוא כיום.
 
סיכום
סקטור ה-M-REIT'S  המהווה תת סקטור של ה-REIT'S  מעניין להשקעה בתנאי שמתקיימים מספר תנאים מצטברים:
שיעור חדלות פירעון של משכנתאות נמוך.
ניהול איכותי של הקרנות
סביבת ריבית נמוכה המאפשרת מינוף ויצירת תשואות דיבידנד גבוהות.
פיזור ע"י תעודת סל.
קניית קרן נאמנות סגורה בדיסקאונט- בונוס