עופר מושקוביץ             27.10.2013
 
PUT IT ON THE REIT's

כאשר אנו עוסקים בהשקעות אלטרנטיביות, אחת האפשרויות הבולטות הינה השקעה בנדל"ן לסוגיו. הסיבה  היא כמובן שהמתאם בין שוק הנדל"ן לשווקי המניות והאג"ח נמוך, ולכן הוספת נדל"ן לתיק הכולל מעלה את התשואה הכוללת ליחידת סיכון. גם חז"ל דיברו על כך " לעולם ישליש אדם את מעותיו, שליש בקרקע ושליש בפרקמטיא ( עסק) ושליש תחת ידו". עברו שנים רבות והאבולוציה הפיננסית פיתחה מוצר שכולל השקעה בנדל"ן ונזילות גם יחד. המוצר הזה נקרא REIT.
מה הן REIT's?-Estate Investment Trusts  Real אלו חברות אשר בבעלותן נכסי נדל"ן, אשר מחויבות לחלק לפחות 90% מרווחיהן בצורת דיבידנדים. ע"י כך החברה נמנעת מתשלום מס חברות. בצורה זאת למשקיעים יש חשיפה לנכסי השקעה נושאי תשואה גבוהה.
סוגי REIT's- Equity Reit's-מחזיקות ומתפעלות נדל"ן מניב, Mortgage Reit's  מלוות כסף לבעלי נכסי נדל"ן או שקונות נכסים מגובי משכנתאות או הלוואות. הסוג שלישי הינו שילוב של השניים הקודמים ולכן נקרא Hybrid Reit's . הרוב המכריע הן קרנות Equity Reit's.
יתרונות השקעה ב- REIT's
פיזור השקעות -מאחר וביצועי ה-REIT's  בעלי מתאם נמוך לאפיקי השקעה אחרים, הוספתם לתיק ההשקעות מוסיפה ערך במונחי סיכון מול סיכוי. כמו כן פיזור של נכסי נדל"ן שונים (מגורים, תעשייתי וכו.)וגם פיזור גיאוגרפי של מדינות שונות עם תנאי שוק שונים.
.תשואות של REIT's- נכון ל 31/8/2013 קרנות ריט בארה"ב הניבו תשואה ממוצעת של 9.5% בתקופה של 10 השנים האחרונותMSCI US REIT INDEX- .התשואה הממוצעת של הs&p500  באותה תקופה היתה 7.1%.אין זה אומר שקרנות הריט הן השקעה טובה יותר מהמניות, שכן בהשוואה של שנה אחת , שלוש וחמש שנים, הן מפגרות אחר מדד המניות. גם במהלך 30 השנים האחרונות קרנות הריט הניבו תשואה גבוהה יותר ממדדי המניות. ניתן לומר שככל  שהתקופה ארוכה יותר, האחזקה בריט משתלמת יותר, שכן התשואות גבוהות והסיכונים מופחתים.
דיבידנדים-המחויבות לחלק 90% מהרווחים הופכת  את קרנות הריט להשקעה החביבה על משקיעים המעונינים בהשקעות מניבות הכנסה קבועה.
נזילות- קיימות 160 קרנות הריט הנסחרות  בבורסות העיקריות ,שניתן לקנותן ולמוכרן בקלות.
שקיפות- קרנות ריט ציבוריות פועלות תחת חוקי ני"ע ודיווחים פיננסיים .
הגנה מאינפלציה-בטווח הארוך קרנות הריט הניבו תשואה גבוהה יותר מהאינפלציה ובכך הן משמשות כמכשיר השומר על כח הקניה של תיקי ההשקעות.
סיכוני REIT's- קרנות הריט נסחרות בשוק המניות, ולכן הסיכון הראשון הוא סיכון הדומה למניות. כמו כן קיימת חשיפה ברורה למחירי הנדל"ן (2007-8 התפוצצות בועת הנדל"ן). למרות התשואות ארוכות הטווח המרשימות, התשואות קצרות הטווח עלולות להיות נמוכות באופן משמעותי.
מבט עדכני על השוק
ניתן לחלק את ביצועי שוק הריט לפני ואחרי 22 למאי השנה, אז הודיע יו"ר הפדרל ריזרב בן ברננקי כי הנתונים המשתפרים של הכלכלה האמריקאית יביאו לסיום ימי הרבית הנמוכה. עד אז שוק הריט נתמך על ידי ביקושים גוברים לנכסי נדל"ן שונים, שיפור בשוק הדיור שהתבטא בעליה בשיעורי התפוסה  ועליה במחירי השכירויות,  צמיחה יציבה בשוק העבודה, כלכלה גלובלית משתפרת,  היצע חדש שכמעט ואינו קיים ועלויות מימון נמוכות. כתוצאה מכך המזומן המתקבל מנכסי הנדל"ן צומח, ולכן קרנות הריט יכולות להעלות את הדיבידנדים שלהם. גם פתרון בעיית "המצוק הפיסקלי" הפיג את החששות ממיתון והוסיף בהירות בכל הנוגע למדיניות המיסוי.
עד להודעת ברננקי עלה מדד הריט מתחילת 2013  ב-20% לעומת 18% במדד ה-s&p500.ב-3 החודשים לאחר מכן שמר מדד המניות על  יציבות, אבל מדד הריט מחק את כל העליות מתחילת השנה. הודעת הפד שלחה את המשקיעים לממש נכסים פיננסיים הרגישים לשינויי ריבית. מחירי שטרי האוצר ואגרות החוב הקונצרניות ירדו, התשואות עלו, ומחירי הריט ירדו כחלק מאותה מגמה. קרנות ריט רבות שנסחרו עד מאי במחירים המשקפים פרמיה על שווי הנכסים שהן מחזיקות,עברו להיסחר במחירי דיסקאונט , שעדיין קיימים בשוק. שילוב עובדה זו עם השיפור בשוק הנדל"ן והכלכלה המשתפרת יכול להוות נקודת כניסה או הגדלת חשיפה לשוק הריט.
התנהגות שוק הריט בעת עליית תשואות
ככלל עליית ריבית עלולה לפגוע בביצועי שוק הריט , אבל עליית ריבית הנובעת משיפור בצמיחה ומכלכלה מתרחבת, עשויה לשפר את ביצועי הריט. הסבר אפשרי לכך הוא המתאם הגבוה בין שיעורי התפוסה ומחירי השכירויות לבין שיעורי התעסוקה והפעילות הכלכלית.
עליית התשואות הארוכה המשמעותית אירעה בין 13 ביוני 2003 ל-14 ביוני 2007, אז עלתה תשואת שטרי האוצר ל-10 שנים מרמה של 3.1% ל-5.2%. עליה זו לוותה בתנאי צמיחה כלכלית יציבה, עליה באינפלציה ורמות נמוכות של בניה חדשה. במהלך תקופה זו קרנות הריט הניבו תשואה שנתית של 23.8% לעומת 13.4% בשוק המניות. למרות שאין בטחון שמגמה זו תחזור על עצמה אם תעלנה התשואות, עדיין ניתן לומר שככל שחוסר הודאות סביב המדיניות המוניטרית תפוג, תשואות הריט תתחלנה  לשקף יותר את הנתונים הכלכליים החזקים של שוק הנדל"ן המסחרי  בארה"ב .
הטבלה הבאה מרכזת ביצועי קרנות הריט במהלך תקופות של עליות רבית ולאחריהן, בין השנים 1990-2013
                                                                                                                                     
 
















אז אם גם אתם רוצים להיחשף לעולם ההשקעות בנדל"ן באמצעות קרנות ריט זיכרו את מילות השיר על מלון ריץ:
If you're blue and you don't know where to go to, why don't you go where fashion sits? Puttin' on the Ritz