על קשיי רכישת דיור וחיסכון לפנסיה

ד"ר איתי גלילי                 30.06.2017

 
אני מניח שנושא המאמר שבחרתי אינו בגדר חידוש , אך יחד עם זאת, התחומים בהם בחרתי לעסוק הנם משמעותיים מאוד במונחי כלכלת ישראל ויש בהם כדי להשפיע על כל אחד מאתנו. נושאי הדיור והפנסיה הנם נושאים מורכבים הן הסבר הבעיות בהן והן הפתרונות האפשריים. בחרתי לנסות ולחדד מספר נקודות ולציין מחקרים ונקודות מבט עדכניות על תחומים אלו.
 
דיור – משבר הדיור הנו נושא ותיק בשיח הציבורי וכותרות משוחררות לעיתונות הן מצד גורמים אינטרסנטים אשר אינם מעוניינים בהורדת מחירים ומאידך מפוליטיקאים אשר מברכים על התייצבות המחירים וירידות המחירים אשר באופק.
 
ראשית כדי להסביר את הבעיה אני ממליץ לקוראים לעיין  בסקירה רבעונית המפורסמת ע"י ד"ר דני בן שחר ומר אמיתי פרנקל  ממכון אלרוב לחקר הנדל"ן בפקולטה לניהול באונ' ת"א.  הסקירה עוסקת במדד שפיתחו ליכולת רכישת דירה בישראל.    מדד יכולת רכישת דירה בישראל בוחן את יכולתם של משקי הבית לרכוש דירה בת 4 חדרים בערים שונות בישראל. המדד מתבסס על ניתוח סטטיסטי של נתוני עסקאות הנדל"ן המפורסמים על ידי רשות המיסים בישראל, נתוני הכנסה של משקי בית המפורסמים על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ונתוני הריבית על המשכנתאות המפורסמים על ידי בנק ישראל. המדד שונה ממדדים מקובלים אחרים הבודקים את היכולת לרכוש דירה בכך שהוא משקלל בחישוב את מחירי הדירות, הכנסת משקי הבית והריבית הנדרשת על הלוואת המשכנתא. בכך בוחן המדד את היכולת של משקי הבית לרכוש דירה בהתאם לאופן שבו רוב משקי הבית רוכשים דירה בפועל. המדד מחולק לשני תת - מדדים: - מדד ההחזר החודשי על המשכנתא מודד את גובה ההחזר החודשי בגין הלוואת המשכנתא שנדרש בערים השונות. ומדד ההון העצמי אשר מודד את ההון העצמי הנדרש לרכישת דירה תחת הנחות על התנאים שבהם המשכנתא נלקחה ואחוז החזר המשכנתא מההכנסה.   על פי ממצאי הרבעון הרביעי ל-2016 , כפי שמתפרסם בסקירה: " במהלך השנה האחרונה הציגו שני מדדי היכולת לרכוש דירה הרעה ניכרת ביכולת רכישת דירה בישראל. ההחזר החודשי הנדרש עלה בכ - 15% במהלך השנה וההון העצמי הנדרש עלה בכ - 27% . הרעה זו מהווה המשך למגמה שהחלה ברבעון הראשון של שנת2015..  ניתוח הסיבות להרעה במדדי היכולת לרכוש דיור בשנת 2016 מראה כי העלייה בריבית על המשכנתאות אחראית לכמחצית ולכשליש מהעלייה במדד ההחזר החודשי ובמדד ההון העצמי הנדרש, בהתאמה. עליית מחירי הדיור אחראית לכמחצית ולכשני שלישים מהעלייה במדד ההחזר החודשי ובמדד ההון העצמי הנדרש, בהתאמה".
 
התמונה העולה מהסקירה אינה של הקלה במשבר הדיור אלא של החמרה. אם כך מה ניתן לעשות?
נייר עמדה בנושא פורסם לאחרונה ע"י פרופ' צבי אקשטיין  ותמיר קוגוט ממכון אהרן למדיניות כלכלית בבית ספר טיומקין לכלכלה במרכז הבינתחומי הרצליה. לעמדת מחברי נייר העמדה:
 
"פעולות הממשלה בתחום הדיור אינן מכוונות להגדלה ממשית של היצע הדיור במחוזות תל אביב והמרכז. כדי להוריד את מחירי הדיור באופן משמעותי נדרש להגדיל את היצע הדירות במחוזות תל אביב והמרכז בכמות שתענה על הביקושים לאורך זמן. בעקבות העברת רוב סמכויות התכנון הארצי למשרד האוצר גדל אמנם המלאי התכנוני, אך התחלות הבנייה לא גדלו בצורה ממשית. יתר על כן, הממשלה אינה מתכננת רפורמות משמעותיות לצורך הגדלת מספר התחלות הבנייה באזורי המרכז. כדי לקדם רפורמות משמעותיות נדרש להרחיב את התכנון במרכז הארץ; לתקצב את הרשויות המקומיות בצורה המאפשרת הגדלת הצפיפות במרכז הארץ ולממן פרויקטים רחבים של התחדשות עירונית. לעומת זאת, רוב הרפורמות כיום פועלות בכיוון התערבות בביקושים לנדל"ן למגורים בצורה שאינה צפויה להוריד את מחירו.  אף על פי שמשקיעי הנדל"ן אינם גורעים יחידות דיור אלא מהווים חלק משרשרת יצירת היצע הדירות, מדיניות הממשלה מכוונת בעיקר להקטנת הביקושים מצד משקיעי הנדל"ן באמצעות מיסוי והתערבות בשוק.  במקביל, הממשלה מסבסדת פלח אוכלוסייה מסוים בעזרת מחיר למשתכן, ובכך מגדילה את הביקוש מצד רוכשי הדירות למגורים. למדיניות זאת אין היגיון כלכלי, ולא צפויה להיות לה ההשפעה הרצויה על שוק הנדל"ן למגורים. הממשלה אמנם הגדילה את המלאי התכנוני לדירות, אך כדי לסגור את פער הביקועים נדרש להגדיל את התחלות הבנייה מ- 52,000 כיום ל- 65,000 בשנה, מתוכם כ- 42,000 באזורי תל אביב, המרכז וירושלים. כדי להגיע ליעד התחלות הבנייה, הממשלה נדרשת לבצע רפורמות כמו שהוצע ב"רפורמות בענף הדיור": להמשיך להגדיל את המלאי התכנוני, ולבצע רפורמות ברשויות המקומיות ובהתחדשות עירונית".
 
פנסיה -  השיח בתחום הפנסיה הנו מורכב ביותר ובעל חשיבות רבה לגבי רמת החיים העתידית של כל אזרחי ישראל. הסוגיות המרכזיות בתחום עוסקות בנזקים שנגרמו לבעלי משכורות נמוכות בחסכון חובה, החל משנת 2008, להפקדה לחסכון פנסיוני (וזאת ביחס לצמצום הבטחת ההכנסה העתידית לאותה אוכלוסייה). שינוי מקדמי הקצבה במסלולי ביטוח מנהלים (כתוצאה מעלייה בתוחלת החיים).
בשנה האחרונה משרד האוצר הוציא מכרז לניהול קרנות פנסיה מסוג "ברירת מחדל" (וכן דאג לשווק מוצרים אלו בקמפיין טלויזיוני לאחרונה), אשר מטרתן להפחית את דמי הניהול למינימום. האם הדגש המושם ע"י משרד האוצר להפחתת דמי הניהול הנה מטרה אשר תגרום לחסכון נטו גבוה יותר? או תייצר בעיה בטווח הארוך?    
 
בשאלות אלו מתמודד מחקר חדש שבוצע ע"י פרופ' אביה ספיבק ושחר צמח מהמחלקה  לכלכלה והמרכז לפנסיה, ביטוח ואוריינות פיננסית, אוניברסיטת בן־גוריון בנגב ומכון ון ליר בירושלים.  המחקר עוסק  בנושא - פנסיית החובה בישראל והשפעתה על אי־השוויון הפנסיוני: הסיכונים במערכת הפנסיה החדשה.
ייחוד המחקר בכך שנעשה שימוש בנתונים של חוסכים בפועל, ממדגם של קרן פנסיה גדולה בישראל. המחקר ממחיש את התרומה שיצרה חובת החיסכון הפנסיוני על אוכלוסיות מוחלשות ותרומתה לאי השוויון בישראל. לצד זה נערך ניתוח הממחיש את החשיבות הגבוהה ביכולת לייצר תשואה אל מול החיסכון בדמי הניהול. כפי שמציינים מחברי המחקר: "  ראוי לציין כי ההשפעה ארוכת הטווח של שיעור התשואה היא גבוהה ביחס להשפעה של דמי הניהול. תוספת של 1% בתשואה מביאה לתוספת של כ־ 20% בצבירה ולכן בקצבה; הסך המלא של דמי הניהול על הצבירה הם 0.5% מהצבירה — רק כ־ ."10%
הדגש המושם על הפחתת דמי הניהול, יוצר מצב של צמצום ספקים לניהול כספי קרנות הפנסיה. במקום תחרות ומצוינות אנו מקבלים מספר תאגידי ענק לניהול הפנסיה, אשר מתמקדים בצמצום עלויות וחסכון כספי בניהול השקעות איכותי ומקצועי.    
 
התמונה הכוללת בתחום קרנות הפנסיה הנה מדאיגה במיוחד לאור הספק , האם התשואות העתידיות שיוכלו לייצר מספקות ביחס לתחזיות הנדרשות מבחינה אקטואריית לתשלום קצבה ראוייה לחוסכים.  מעבר לכך , החשב הכללי של האוצר עוסק בימים אלו ברפורמה אשר מטרתה לצמצם את מרכיב האג"ח המיועדות בקרנות הפנסיה (אג"ח ממשלתי המספק לחוסכים תשואה מובטחת של כ 4.8% צמוד למדד , המהווה כשליש מרכיב השקעות של קרנות הפנסיה). האם כל הרפורמות בתחום מובילות את החוסכים ל"חוף מבטחים" בפנסיה?  ראוי שלהפחתת משקלן של איגרות חוב מיועדות בקרנות הפנסיה, תקדם חשיבה מעמיקה ביותר , לגבי הכלים אשר יכולים להשביח את איכות ניהול ההון הפנסיוני לטווח הארוך, טרם הפחתה של רכיב מהותי בתיק ההשקעות הקצבתי של החוסכים.   
 
 
מקורות:
http://alrov.tau.ac.il/wp-content/uploads/2017/03/Index-Summary_DB_170307.pdf
http://www.vanleer.org.il/he/publication