מאת ד"ר איתי גלילי                                                                01/12/2011
נדל"ן ותיק ההשקעות
תחום הנדל"ן הנה בעל חשיבות רבה לפעילות הכלכלית. צמיחה בתחום הנדל"ן יכולה לגרום לכלכלה לצמוח או להיכנס למיתון. אחת הסיבות לכך הנה המשקל היחסי של הנדל"ן בכלכלה, הנובעת בין היתר בשל מינוף שהנו תנאי הכרחי לצמיחתו.
נזקי ירידת מחירי נדל"ן הביאו למדינות רבות בעולם להיכנס להאטה כלכלית חריפה בשנים האחרונות. מנגד, בישראל, הביקוש לנדל"ן גרם לחשש כבד בבנק ישראל מעליית מחירים מהירה. לאחרונה חשש זה התחלף בדאגה להתקררות יתר של תחום הנדל"ן.
אחת השאלות החשובות בבניית תיקי השקעות נוגעת למשקל סקטור הנדל"ן בתיק ההשקעות. ההשקעה במניות הנדל"ן נובעת מכך שהסקטור גדול מדי מכדי לא להשקיע בו. בישראל כ-20% מהחברות הציבוריות עוסקות בנדל"ן מניב, נדל"ן יזמי, נדל"ן למגורים, נדל"ן בחו"ל וכו'.   המשקל היחסי של סקטור הנדל"ן בשוק האג"חים גבוה אף יותר, בשל הצורך של החברות במינוף למימון פעילותן. יתרון נוסף הקיים בהשקעה בנדל"ן, הנו המתאם הנמוך לתחומי השקעה אחרים בבורסה.
המתאם הנמוך מאפשר למשקיע לפזר את הסיכון באופן טוב יותר ובכך למתן את הסיכונים בתיק ההשקעות. בשנים האחרונות הוקמו בישראל קרנות ריט (ריט1, סלע נדל"ן) ובדומה למקובל בשווקים הבינלאומיים, קרנות אלו נהנות מיציבות עסקית, יתרון מיסוי ליחידים ומספקות תשואה שוטפת כתוצאה מתזרים המזומנים שהן מייצרות.
 האם יש חשיבות לבחון את שווי דירת המגורים בהקשר של תיק ההשקעות?
מרבית המשקיעים בישראל מחזיקים בדירה למגורים אשר מהווה משקל יחסי גבוה מתמהיל הנכסים הכולל של הלקוח. לכאורה, אין קשר בין תיק השקעות לבין הדירה למגורים. בפועל ירידת מחירים בתחום הנדל"ן רלוונטית הן לתיק ההשקעות והן לדירת המגורים. לפיכך, מקובל בעולם שמרכיב סקטור הנדל"ן מהווה לא יותר מ 10% מתיק ההשקעות הנזיל (יש לזכור שהשקעה בתעודות סל כלליות כת"א 100 מכילים את מניות הנדל"ן הרלוונטיות למדד, באופן אוטומטי).
 ניתן לומר ששיקולי רכישת דירת מגורים הנם מורכבים יותר מאשר שיקול כלכלי בלבד. עמדה זו בהחלט מתקבלת על הדעת, אך בבואנו לרכוש דירה נוספת להשקעה עלינו לבדוק את החלטת ההשקעה בכלים כלכלים. שיקול הדעת אינו רק בתשואה העתידית הצפויה, אלא משקל ההשקעה בנכס מתוך סך תמהיל הנכסים והמתאם ביניהם.
למשקיע אשר הנו בעל דירת מגורים ובעל תיק השקעות עצמאי עם רכיב מניות ואג"ח לסקטור הנדל"ן, יש לרוב גם קופות גמל ומרכיבי חסכון פנסיוני שגם בהם השקעה בסקטור הנדל"ן. הוספה של השקעה בדירת מגורים צריכה להיבחן על פי היקפה הכספי ביחס לתמהיל הנכסים הכללי (זאת במטרה להימנע בנזק כספי רב בתקופות של האטה חריפה בתחום הנדל"ן).
במטרה להכיר את תחום ההשקעות בנדל"ן בשוק ההון הישראלי, הזמנו את ד"ר דניאל באראז לראיון בנושא. להלן הריאיון שערכנו עמו: