המדריך למימון ישיר בנדל"ן

עופר מושקוביץ  01 בספטמבר 2016


השנים האחרונות מאופיינות במציאת חלופות לבנקים: פלטפורמות P2 Pהמפגישות באופן ישיר בין לווים ומלווים, קרנות חוב המשקיעות בהשקעות אלטרנטיביות שונות ועוד.

מגמה זו הולכת וצוברת תאוצה ומקטינה את תפקיד המערכת הבנקאית כמתווכת הפיננסית הקלאסית. דווקא בעולם ישן כמו נדל"ן מתגלה בארה"ב בין הקירות יצירתיות פיננסית הקיימת זה שנים ומתאימה לרוח החדשה המנשבת במערכת הפיננסית העולמית. עולם חדש שבו למערכת הבנקאית תפקיד הולך ופוחת גם בעולם הנדל"ן.
החיפוש אחר אפיקי השקעה אלטרנטיביים מביא אותנו לעתים להשקעות ריאליות כגון נדל"ן , ומאחר והתשואות על נדל"ן בישראל הן במקרה הטוב כ-5% אנו מחפשים את התשואות במחוזות אחרים. חשוב כמובן שהשוק יהיה שקוף, מוסדר ושהחוקים יהיו לטובת בעלי הנכסים. התנאים האלה מתקיימים בשוק הנדל"ן האמריקאי ויש אף אומרים כי השוק הזה הינו אידאלי (IDEAL) למשקיעים:

Income           הכנסה: בית בארה"ב מניב תשואה גבוהה גם לאחר הוצאות.
Depreciation פחת: יש הכרה בהוצאות פחת שנתיות בגובה מחיר הבית חלקי 27.5 שנים.
Equity             בניית הון. קנית הנכס בהנחה ממחיר שוק.
Appreciation עליית ערך. ממוצע רב שנתי כ-3% לשנה.
Leverage        מינוף. היכולת לקנות בית בהון עצמי נמוך.
 
אם התרשמנו כי השקעה בנדל"ן בארה"ב הינה השקעה מניבה והגיונית, כעת נשארה שאלת מימון העסקה. האפשרות הסבירה ביותר היא שימוש בהון עצמי. משקיעים רבים נוקטים בשיטה הזו. משקיעים אחרים משתמשים במינוף וכמובן פונים לבנקים או חברות השקעה לצורך מימון  העסקה. על מנת להיות מאושר להלוואה בבנק על האזרח האמריקאי להיות בעל היסטוריית אשראי טובה, שתהיה לו הכנסה גבוהה, שהיחס בין החוב להכנסה יהיה נמוך וכמו כן עליו לממן חלק מסוים מהון עצמי כתשלום מקדמה. משקיעים ישראלים אינם יכולים לקבל משכנתא בארה"ב ולכן נותר להם לממן מבנקים מקומיים או גופי השקעה אחרים המעניקים הלוואות כנגד חסכונות שונים. אבל מה יעשה משקיע אשר אינו יכול או אינו רוצה לקחת הלוואה מבנק או גוף פיננסי אחר? ובכן, לשוק הנדל"ן בארה"ב יש כלים יצירתיים במיוחד אשר עוקפים את המערכת הפיננסית ויוצרים מימון ישיר בין הקונה למוכר.
 
1.  OWNER FINANCEהכלי הראשון העומד בפני המשקיע הרוצה למנף את השקעתו הינו קניית הבית בתשלומים. על מנת שהנכס יוכל להימכר בשיטה זו , עליו להיות נקי ממשכנתא או חובות אחרים (Free&Clear). כמובן שרוב המוכרים ירצו לקבל את כספם במזומן כנגד העברת הבעלות על הנכס אבל בשיטות המימון היצירתיות אנו מתמקדים במוכרים בעלי מוטיבציה למכור והזמן דוחק בהם , כגון: מעבר עבודה, גירושין ,מחלות ועוד נסיבות שהן חלק בלתי נפרד מהחיים. מצב נוסף שבו המוכר יהיה מוכן למכור את הבית בתשלומים הוא שהמוכר כבר מבוגר ונמאס לו מכאב הראש של ניהול הנכס, אבל עדיין מעוניין לקבל הכנסות שוטפות בגינו. במקרים אלה פעמים רבות נמצא את המוכרים מעוניינים למכור גם בתנאי owner finance. תנאים אלה כוללים תשלום מקדמה והיתר בתשלומים שלעתים משקפים ריבית גלומה ולעתים ללא ריבית , הכל תלוי במידת הלהיטות של המוכר למכור ובמשא ומתן המתקיים בין הצדדים. לעתים הסיבה של המוכר להעדפת תנאים אלה הינה משיקולי מיסוי. אם הוא יודע שבגין המכירה במזומן הוא צפוי לתשלום מס גבוה, לעתים הוא יעדיף לחלק את תקבולי העסקה ואז חבות המס תקטן. סיבה נוספת למכירה בתנאים אלה של מימון ישיר בין המוכר לקונה היא שהמוכר חוסך תשלום של 6% למתווך.

 דוגמה לעסקה כזו הינה מכירה של בית בסכום של 100,000$ שלא רובצת עליו משכנתא או חובות אחרים. המוכר לא מעוניין לעבוד עם מתווך נדל"ן. ניתן להגיע עם המוכר לעסקה שבה משלמים לו 10,000$ מקדמה והשאר ב-90 תשלומים חודשיים של 1,000$ בריבית של 5% שנתי.
 
2.SUBJECT TO  במקרים שבהם המוכר אינו מעוניין בשיטת owner finance ויש משכנתא על הנכס יש אפשרות להשתמש בשיטת מימון זו ששמה המלא הוא subject to existing loan.המשמעות היא שהקונה נכנס לנעלי המוכר בתשלומי המשכנתא אבל המשכנתא נשארת על שם המוכר. המוכר מעביר את הנכס על שם הקונה מיד. בשיטה זו ניתן לקנות נכס במחיר ההפרש בין המשכנתא לערך הנכס והיתר משלמים לבנק ובכך ממנפים את האשראי של המוכר. גם כאן  מצב זה מתאים למי שמתקשה עם מכירת הבית ורוצה להיפטר ממנו מהר.

הסטטיסטיקה לקיום subject to היא נמוכה יותר, רק כ-5% יסכימו לעסקה כזו אבל שווה להתאמץ. בנוסף, ההון העצמי בעסקה הולך ונבנה עם הקטנת גובה המשכנתא במשך השנים. סיבה נוספת שהמשקיעים מתאמצים להשיג עסקה כזו היא שהרבית שהבנקים גובים למשקיעים היא גבוהה יותר מאשר לקונים המתכוונים להתגורר בנכס. לכן כאשר המשקיע מחליף את המוכר במשכנתא הוא "יורש" את המשכנתא המקורית שניתנה למי שהתגורר בנכס.
דוגמא לעסקה כזו היא  בית שניסו למכור אותו במחיר 125,000$ ללא הצלחה וללא הצעות והמוכר עובר למדינה אחרת. על הנכס רובצת משכנתא של 110,000$ . המוכר קונה נכס אחר ולכן לא יכול לשלם את שתי המשכנתאות. במקרה כזה ניתן להסכים עם המוכר כי הקונה ישלם לו 15,000$  והשאר בעסקת subject to, כלומר שהקונה ישלם לבנק את התשלום החודשי במקום המוכר, המשכנתא כאמור נשארת ע"ש המוכר אבל הנכס עובר מיד ע"ש הקונה. בכך עם תשלום של 15,000$ רכש הקונה נכס ששוויו 125,000$ ובינתיים חלקו בנכס עולה עם הקטנת המשכנתא.

3.LEASE PURCHASE   או  RENT TO OWNעסקה זו היא שכיחה למדי ומתאימה למי שרוצה לקנות נכס, אבל אין לו יכולת לשלם את מחיר הבית בין אם שאין לו מספיק

כסף למקדמה או שאין לו יכולת לקבל כרגע משכנתא. בעסקה זו יש שני מרכיבים:

1. הסכם שכירות שבו שכר הדירה מעט גבוה מהשוק כיון שחלק ממנו ישמש את הקונה לצורך קניית הנכס. למשל מתוך 1,000 $ שכירות חודשית אם 100$ משמשים כזכות עתידית לקניה וההסכם הוא לשנתיים אז 100$*24=2,400$ שייזקפו לזכות הקונה כחלק מהתשלום העתידי. החלק שנזקף לזכות הקניה העתידית נקרא Rent Credits.
2.הסכם אופציה המפרט מהו המחיר שבו לקונה יש אופציה לקנות את הנכס , מהו מחיר האופציה ולכמה זמן האופציה קיימת. בנוסף יהיה כתוב כמה משכר הדירה ייחשב כ-Rent Credits כפי שפורט. למשל, הסכם לקניית נכס במחיר 60,000$ לתקופה של שנתיים .תמורת האופציה ישלם הקונה 5% . מתוך 1,000$ שכר דירה , 100$ ייזקפו לזכות הקונה מדי חודש לצורך הקטנת תשלום הקניה העתידית. במקרה הזה אם מימש הקונה את האופציה בסוף התקופה יישאר לו לשלם למוכר 57,600$ (60,000$ פחות 2,400$).

היתרונות לקונה הם שבמשך חיי האופציה יש לקונה זמן כדי להשיג מימון וכמו כן יש לו זכות לממש את האופציה אבל לא חובה, ורק אם מתאים לו לממש את האופציה בגלל תנאי השוק או יכולת המימון הוא יפעל בהתאם.