האם ריאלי להשקיע בנכסים ריאלים?

אלון קיבה             30/06/2017       

 
בראי ההיסטוריה תיק השקעות מסורתי אשר הכיל מניות ואג"ח בעיקרו הניב תשואה אטרקטיבית בהשקעה לטווח ארוך, אך כיום בנתוני צמיחה ותשואה נמוכים המשקיעים מחפשים אפיקים אלטרנטיביים ליצירת גידול ושימור ההון. הכנסת נכס ממשי לתיק ההשקעות יכולה לספק מענה ייחודי ביחס לשוקי ההון המסורתיים.
 
לאחר מספר שנים בהן היינו עדים לצמיחה נמוכה וסביבת ריבית נמוכה היסטורית, נראה כי הגענו לנקודת מפנה. שינוי זה נתמך על ידי קובעי המדיניות הכלכלית שכן להערכתם הכלכלה מוכנה להיכנס למחזור כלכלי חיובי חדש. המצב הנתון והפעולות אותם מתווי המדיניות הכלכלים העיקריים בעולם מבצעים גורמים לנו להסיק שאנו לפתחה של עליית ריבית ועליית סביבת האינפלציה העלולים לגרום לפגיעה בשוק האג"ח ולהפיכתו לפחות אטרקטיבי להשקעה, הן מבחינת התשואה והן מבחינת הקורלציה לשוקי המניות. תשתית זו יוצרת סביבה מתאימה לבחינת כניסת הנכס הריאלי לתיק ההשקעות.
אך מהו נכס ריאלי? נכסים ריאלים הינם נכסים מוחשיים הקובעים את כושר הייצור של הכלכלה , דהיינו הסחורות והשירותים שהחברים בה יכולים ליצור. אלה כוללים נכסים למגורים או למסחר, נכסי תשתיות המספקים חשמל, מים תקשורת ודרכי גישה, סחורות בסיסיות כגון מזון, שמנים, מתכות וספקי אנרגיה. הנכסים הממשים הללו נמצאים לרוב בבסיס שרשרת הצריכה ולכן רגישים לשינויי האינפלציה ואף לעיתים הם הגורמים לשינויי מחירים.
 
 
 
 
 
 
 
הנכס הריאלי מתאים להכללה בתיקים בעלי גיוון וזאת בשל המתאם הנמוך יחסית שלו אל מול נכסים פיננסים כגון מניות ואג"ח, בעצם הכנסת נכס ריאלי לתיק ההשקעות מתקיימים מספר יתרונות בולטים.
רגישות לאינפלציה -  גורם עיקרי המאפיין את כל הנכסים הראליים בראי ההיסטוריה הוא הרגישות החיובית שלהם להפתעות האינפלציה, גורם זה מקנה להם ערך פוטנציאלי בניסיון להגן על כוח הקנייה העתידי של תיק ההשקעות. ואכן ההיסטוריה מראה כי מניות ואג"ח פגיעים יותר לנוכח הופעת אינפלציה בלתי צפויה ומנגד הנכסים הריאלים נוטים דווקא באותן תקופות להניב תשואות גבוהות יותר. בסקטור התשתיות לרוב ההכנסה צמודה לעליית מחירים ומוגנת בחוזים, בתעשיית המשאבים הטבעיים נוטים להפיק תועלת ממחירים גבוהים יותר, ועשויים להרוויח רווחים גבוהים יותר על בסיס אותו ההון ולמחזיקי נדל"ן לרוב יש את הכוח לגלגל הלאה את עליית המחירים לשוכרים, בנוסף עליות מחירים רוחביות גורמות להקטנת כמות הבנייה בשל עליית עלויות כוח אדם, חומרי הגלם והמימון אשר מביאים להקטנת ההיצע.
 
 
 
 
פיזור - הנכסים הריאליים כאמור מאופיינים בקורלציה נמוכה לשוקי המניות והאג"ח ואף בעלי קורלציה נמוכה בינם לבין עצמם. עצם הכנסתם לתיק מובילה להקטנת התנודתיות ויכולה להניב תשואה טובה יותר ביחס לנכסי הסיכון. לאור אלו כאשר שוק המניות והאג"ח מגלם תשואה נמוכה ומאתגרת מסתמן כי האפיק הריאלי יכול להציג דווקא פעילות חיובית.
 
 
 
 

 
תחרותיות מוגבלת- נכסים ריאלים בתחום התשתיות כגון חברות בעלות כבישי אגרה, צינורות נפט, הובלת גז, אספקת חשמל ושירותים אחרים, מתקיימים בתוך סביבה המאופיינת במיעוט תחרותיות ,אם בכלל, ולכן הם נתפסים כמוצר דפנסיבי. לאור עובדה זו ההכנסה ממוצרים אלו הינה לרוב קבועה ושוטפת ותלויה במידה מועטה בשינויים החולשים על השוק.
הכנסה קבועה ושוטפת - אספקט נוסף היוצר תעדוף לנכסים הריאלים הינו ההתנהלות בחוזים ארוכי טווח אשר באים לידי ביטוי ביתר שאת בתחום הנדל"ן המניב והתשתיות. אופי פעילות זה מייצר הכנסה קבועה צמודת מדד וגורם לנכסים ריאלים להוות חלופה לאג"ח הנמצא כיום בתשואות שפל היסטוריות.
 
התפיסה שאמורה להוביל את תיק ההשקעות הינה פיזור, גיוון וניהול סיכונים. נכסים ממשיים הינם ענף אחד מיני רבים המרכיבים את תיק ההשקעות וכמו בכל ענף גם בענף זה יש לבצע פיזור על מנת להגיע לרמת סיכוי סיכון אופטימלית. קטגורית הנכסים הריאלים מציעה אופי זהה אך בתוכה ישנו שוני מובהק בין הנכסים הנכללים בה, לדוגמה השקעה בסחורות אל מול השקעה במניות של חברות נדלן - בזמן שמחירי הסחורות משתנים בהתאם לביקושים וההיצעים הפיזיים, מחירי ניירות הערך משתנים בהתאם לציפיות הכנסה וביצועים עתידיים. כמשקיע השקעה ישירה בנכס ריאלי מצריכה הון רב ונוטה להיות בעלת נזילות נמוכה ולכן על ידי השקעה בניירות ערך או חוזים עתידיים המייצגים את הענף ניתן לנטרל את חיסרון הנזילות והחוסר במידע לגבי הערך האמיתי של הנכסים, התגברות על חיסרון זה ממקמת את הנכס הריאלי בנקודת השקעה נוחה יותר.